Podczas niedawnych jesiennych targów SCF 2024 mieliśmy okazję nie tylko przedstawić nasze projekty i plany biznesowe, ale także wzięliśmy aktywny udział w części konferencyjnej tego wydarzenia.
Partner Zarządzający Acteeum – Tomasz Szewczyk – udzielił wywiadu Przemysławowi Rybińskiemu, organizatorowi Shopping Center Forum.
Zapraszamy do zapoznania się z pełnym tekstem wywiadu:
[Przemysław Rybiński] Acteeum dynamicznie wprowadza na rynek nowe projekty parków handlowych. Tym co je wyróżnia i stanowi ich wspólny mianownik jest to, że są to projekty duże.
[Tomasz Szewczyk] Acteeum wywodzi się z rynku galerii handlowych, w związku z tym przy przejściu na rynek parków handlowych przeniosła się również wielkość parków handlowych. Obiekty, które otworzyliśmy od kwietnia do końca sierpnia tego roku to 75 tysięcy GLA. To jest rzeczywiście dość dużo. Jeden z ostatnich projektów np. to 25 tysięcy mkw GLA w Gorzowie Wielkopolskim, w centrum miasta.
[PR] Jak one funkcjonują?
[TSz] Mamy satysfakcję, bo te obiekty naprawdę fajnie działają i doskonale się wkomponowują w oczekiwania klientów. W każdym z tych miast jest mocna galeria handlowa, natomiast my wprowadzamy taki mix najemców, który jest w tych miastach nowy, tworzący dobrą koegzystencję.
[PR] Wspomniał Pan o Gorzowie i 25 tysiącach metrów kwadratowych. Tam są trzy galerie handlowe i w środek takiego konkurencyjnego rynku wchodzi 25 tysięcy metrów! Komercjalizując 25 tysięcy trzeba wyjść poza komfort stałych najemców parków handlowych i pójść w zupełnie inną stronę. Taki nowy koncept parku handlowego wydaje się bardzo konkurencyjny wobec galerii handlowej. Przyjrzyjmy się temu projektowi w Gorzowie, jak wygląda mix najemców tej galerii, bo to ciekawy przypadek.
[TSz] Aby wprowadzić do Gorzowa 25 tysięcy metrów i przyciągnąć ludzi, którzy tam będą robić zakupy, trzeba było zrobić coś nowego. To my wprowadziliśmy pierwszych najemców typu Decathlon, Jula, DM, HalfPrice, którzy ewidentnie chcieli być w Gorzowie, natomiast obecna infrastruktura centrów handlowych nie miała dla nich miejsca. W związku z tym kilkanaście tysięcy metrów to są najemcy, których dotąd nie było.
Do tego dodaliśmy „standardowych” najemców parku handlowego, którzy chcieli być w tej lokalizacji, a również nie było dla nich miejsca w galeriach handlowych. W rezultacie skomponowaliśmy taki tenant mix, który jest szyty na miarę dla tej konkretnej lokalizacji i dla tego miasta.
Nie mieliśmy problemów z komercjalizacją tego parku i teraz mamy tam bardzo atrakcyjne obroty. Nasi najemcy są zadowoleni. Robiąc dobry projekt w atrakcyjnym miejscu z dobrymi najemcami, jesteśmy przekonani, że ma on tam swoją przyszłość.
[PR] Ja mam wrażenie, że takie duże projekty, jak ten w Gorzowie, zamykają lokalny rynek. Czy to jest Wasza strategia, że w tych miastach, w których się pojawiacie, to robicie coś takiego, co powoduje, że ten rynek już jest zamknięty?
[TSz] To jest podobnie, jak było z galeriami. Gdy budowaliśmy galerię handlową z myślą o dobrej i mocnej pozycji na lata, musieliśmy zrobić dominujący projekt, który będzie na tyle duży, aby wszyscy znaczący najemcy chcieli tam otworzyć swoje sklepy. W ten sposób budowaliśmy galerię Solną, projekty Vivo! razem z naszymi partnerami, Galerią Wołomin, czy Galerią Tomaszów. To były i nadal są dominujące galerie w swoich miastach.
Myślę, że podobnie jest z parkami handlowymi. Naszą intencję nie jest wchodzić na dany lokalny rynek z parkiem handlowym, który jest średniej wielkości, ponieważ mamy poważne obawy, że będzie miał problemy. Nasza strategia zakłada, że albo wchodzimy z parkiem handlowym, który jest typowo convenience i z gamą podstawowych najemców dla bezpośredniego catchmentu, albo wchodzimy z parkiem handlowym, który oferuje kompleksową ofertę, tak jak zrobiliśmy to w Gorzowie.
[PR] Co z tymi, którzy są po środku?
[TSz] To jest zawsze trudna sytuacja, jeśli chodzi o perspektywy przetrwania „średnich” projektów. Generalnie jestem spokojny o mniejsze parki handlowe w dobrych lokalizacjach, z właściwym convenience-mixem najemców. One spokojnie będą funkcjonować.
[PR] W Gorzowie mamy mniej więcej czterdziestu najemców. Jak to wygląda w szczegółach?
[TSz] Rozpoczynając te duże obiekty, w rozmowach z najemcami podkreślaliśmy, że to ma być dominujące miejsce do robienia zakupów. Aby tak było wiedzieliśmy, że musimy im zaoferować nie tylko sklepy, ale coś więcej. Pojawił się temat gastronomii. Problemem było oczywiście to, że wielu operatorów sieci gastronomicznych, restauracji czy barów nie było przekonanych do wchodzenia do parków handlowych. Dzisiaj każdy nasz projekt ma komponent gastronomiczny, chociaż wciąż, według mnie, niewystarczający. W takim 25-tysięcznym parku handlowym jak w Gorzowie jest miejsce na jeszcze trochę więcej konsumpcji i będziemy nad tym pracować.
[PR] Czyli pojawia się gastronomia. A rozrywka?
Każdy nowy projekt będzie miał ten dodatowy, obok handlu, komponent – czy to w postaci fitness, czy placu zabaw dla dzieci, czy też barów i restauracji, ponieważ tylko wtedy będziemy w stanie rzeczywiście mocno konkurować z galeriami handlowymi, które w wielu przypadkach będą nadal prosperować.
[PR] Porozmawiajmy o kosztach inwestycji, opłacalność tych inwestycji w sytuacji, kiedy mamy stagnację w czynszach.
[TSz] Proszę o inny temat (uśmiech). To jest bardzo trudne pytanie. Budujemy coraz drożej. Generalnie stawki czynszów nie rosną. W związku z tym poświęcamy mnóstwo czasu na to, co można jeszcze zoptymalizować, jeżeli chodzi o koncepcję budowy czy rozwiązania techniczne.
Przez ostatnie dwa lata w naszym standardzie dużo się zmieniło. Dochodzi do tego także oczywiście ESG, które jest „must have”, więc staramy się to jakoś spiąć. Marże, które teraz generujemy realizując projekty nie są już takie, jakie osiągaliśmy pięć czy dziesięć lat temu.
[PR] To jaki to ma sens?
[TSz] Zarabiamy zapewne mniej, ale nadal jest to racjonalne działanie a do tego lubimy to, co robimy, więc budujemy.
[PR] Wywołał Pan temat ESG. Jak to wygląda z waszej perspektywy? Zostańmy może przy tym Gorzowie. Jakie elementy związane bezpośrednio ze zrównoważonym rozwojem pojawiły się w przestrzeni Gorzów Power Centers?
[TSz] Jesteśmy w Acteeum przeciwni tzw. „greenwashingowi”, to znaczy nie chcemy mówić o rzeczach, które dobrze wyglądają, ale nie mają ekonomicznego sensu, więc rzeczywiście Gorzów jest dobrym przykładem.
Po pierwsze, Gorzów otrzymał certyfikat BREEAM na poziomie EXCELLENT, prawdopodobnie jako pierwszy projekt typu park handlowy w Polsce. Postrzegamy to jako duży sukces i osiągnięcie. Mamy tam panele solarne, recyrkulację wody deszczowej, małą architekturę robioną z materiałów z recyklingu. Do tego dochodzą stacje ładowania pojazdów elektrycznych oraz rozwiązania stricte przygotowane dla osób poruszających się rowerami.
To ekonomicznie ma sens. Oczywiście musieliśmy w to zainwestować ale mamy kierujemy się ścisłymi kalkulacjami ekonomicznymi, które wskazują, że faktyczne, kompleksowe wdrożenie rozwiązań z zakresu ESG obroni się także finansowo.
[PR] Jak długo będzie utrzymywała się koniunktura na parki handlowe? Obecnie mamy w budowie kilkuset tysiącach metrów handlowych. Ile to jeszcze będzie trwało lat?
[TSz] Trudno mi powiedzieć. Pamiętam, gdy budowaliśmy galerie handlowe, wszyscy przewidywali, że ich czas już się kończy. A tak naprawdę to chyba jednak nie rynek zamknął drogę przed nowymi inwestycjami w galerii handlowych, tylko COVID i towarzyszące mu perturbacje. Prawdopodobnie, gdyby nie to, powstałoby jeszcze trochę galerii.
Jeżeli chodzi o parki handlowe, to wydaje mi się, że świat nie znosi pustki. Może projektów tak dużych jak aktualnie budujemy będzie nieco mniej. Na pewno będą także zamknięcia zarówno parków handlowych jak i galerii. Po prostu pewne obiekty stracą rację bytu. Handel przeniesie się do nowszych obiektów. Pewne tereny mogą być wykorzystywane pod budownictwo mieszkaniowe, czy pod funkcje ale ja jestem spokojny o przyszłość mojej firmy.
[PR] To jeżeli o przyszłości Pan mówi, proszę powiedzieć jakie kolejne projekty macie w planach?
[TSz] Aktualnie mamy zabezpieczone tereny na około 70-80 tysięcy mkw. GLA. Wchodzą w to takie projekty jak Piła czy Konstantynów, które robimy razem z BIG Poland, czy Siemianowice, który robimy z Falconem. Jest jeszcze kilka innych i cały czas pracujemy nad nowymi działkami.
[PR] Czyli ten horyzont inwestycyjny macie już na więcej niż 2- 3 lata?
[TSz] Zespół Acteeum ma co robić przez najbliższe 4-5 lat i to jest właśnie perspektywa, w której jesteśmy w stanie realnie planować. Czy będziemy dalej budować parki handlowe za 10 lat? Uważam, że tak.